Från hyresrätt till bostadsrätt – hur påverkas bostadsområdet?

Genom att titta på en rad faktorer som den fysiska miljön, utbud av butiker och annan service, mötesplatser, socialt kapital, bostadsrättspriser och utbildnings- och inkomstnivå – vilka alla inryms i begreppet grannskapseffekter -vill forskarna mäta förändringar som kommer av ombildning till bostadsrätt. De studerar två förortsområden i södra Stockholm; Östberga och Dalen. För att kunna ringa in vilka förändringar som härrör från upplåtelseformen använder de Bredäng som referens, ett liknande område men där upplåtelseformen hyresrätt fortfarande är starkt dominerande.

Leder till att fler flyttar
Projektet som pågått några månader fortsätter året ut.

- Så långt kan vi konstatera att en ombildning leder till större rörlighet, fler människor flyttar. Andelen svenskfödda ökar efter ombildningen och utbildnings- och inkomstnivån går upp. De områden vi studerar har olika förutsättningar om man ser till fysisk miljö och anknytning till staden omkring. Dalen, som byggdes på 1980-talet har planerats för gemenskap med inneslutna gröna gårdar och gemensamma lokaler. Närheten till natur och utbudet av service, t ex bibliotek, simhall och kvartersgård med café och fritidsaktiviteter samt tunnelbanestation intill centrum är också positivt. Östberga är en stadsdel som består av två separerade delar: Östbergahöjden och Gamla Östberga. Omvandlingen till bostadsrätt har skett i Östbergahöjden medan Gamla Östberga var bostadsrätt redan från början. Området ligger mer isolerat i staden och är planerat på ett helt annat sätt än Dalen, med byggnaderna i rader utan tydliga gårdsbildningar. Endast busskommunikationer finns och få butiker och serviceinrättningar. Östbergahöjdens skola är belägen mitt i Östbergahöjden, invid de delvis tomma centrumbyggnaderna. Med liv och rörelse från tidig morgon till kväll är de moderna lokalerna väl utnyttjade och gör skolan till en mötesplats i området idag.

Attraktionskraften i områdena studeras också genom att analysera bostadsrättsprisernas utveckling från år 1998, då bostadsrättsomvandlingarna började och fram till år 2012.

I början av nästa år kan forskarna presentera fler resultat. De konstaterar att det finns många aspekter i en sådan här process.

Forskningstudien är ett uppdrag från Stockholms Stadshus AB. Bolaget som äger Stockholms kommunala bostadsföretag önskar mer kunskap om vad som händer i områden när man ombildar, i synnerhet kommunalt ägda hyresfastigheter.

En komplicerad och krävande process
Kerstin och Inga Britt har forskat tillsammans i flera år, bland annat har de tidigare studerat ombildning till bostadsrätt på fastighetsnivå. En före- och efterstudie genomfördes med ett kvasiexperimentellt upplägg. Av 10 utvalda fastigheter och bostadsrättsföreningar blev som mest 7 stycken intresserade av att köpa fastigheten. Finanskrisen kom emellan, det blev svårt att låna pengar och till slut var det bara en enda fastighet som köpte och ombildade. Ett resultat de inte hade räknat med från början. Som forskare var det spännande att studera något som samtidigt utsattes för sådana omvälvande händelser.

- Det finns mycket få jämförande före- och efterstudier av den här typen av processer. Vi kunde konstatera att ombildning är en komplicerad process som kräver stort socialt kapital från början. Vi kunde också konstatera att det är möjligt att bygga det sociala kapitalet som grannar i en hyresfastighet. I den förening som köpte sin fastighet fanns större resurser, nätverk och homogenitet. De boende kände varandra bättre. En ombildningsprocess från hyresrätt till bostadsrätt kräver också kunskap hos de boende. Kan man inte grundläggande vardagsekonomi blir vägen till ombildning väldigt lång.

- Kunskap om social och ekonomisk hållbarhet är väldigt efterfrågat av branschen. Man vill veta hur man utvecklar sina bostadsområden och stadsdelar på ett bra sätt. Vad kan man göra med problematiska områden? Det är mycket intressanta frågor att arbeta med.

Faktaruta

Upplåtelseform /ägarkategori år 1998 och 2011. Hela Stockholms stad.

Andel av totalt antal lägenheter.

Text & bild: Maria Hult