Hur ska en fastighet egentligen värderas?
Lita mindre på magkänslan och lägg mer möda på att kolla jämförelseobjekt.
Så gör man bättre värderingar av småhus och bostadsrätter, enligt Fredrik Brunes, bygg-och fastighetsekonom vid KTH.
”Vi sätter ett utgångspris på 3,9 miljoner, men ert hus är värt 4,530. Tro mig, jag kan det här området”, säger mäklaren.
Tvärsäkra uttalanden av det här slaget bör man vara skeptisk emot, enligt Fredrik Brunes, doktor i bygg och fastighetsekonomi vid KTH och med 15 års samlad kunskap om fastighetsekonomi genom sin forskning, sin undervisning och sina branschkontakter.
I den nyutkomna läroboken ”Värdering av småhus och bostadsrätter” förordar han i stället att man går grundligt och stegvis till väga för att komma fram till en bostads marknadsvärde.
– Det vanligaste misstaget som folk gör är att tro att det ligger så mycket psykologi i bostäders värdering, säger han. Men det finns ingen mystik i detta, utan det är ett logiskt arbete där man måste anstränga sig och ta reda på vad bostäder har sålts för i samma område.
– Man kan inte bara lita på sin magkänsla.
Jämför minst 5-10 objekt
Kärnan i det Fredrik Brunes lär ut är att använda den så kallade ”orts-prismetoden” för att bedöma marknadsvärdet på ett småhus eller en bostadsrätt.
I grunden handlar det om att samla på sig tillräckligt mycket data – när det gäller pris, kvalitet och läge – från andra försäljningar för att kunna göra en välgrundad analys. Information om slutpriser finns till exempel på Booli eller Hemnet.
– Tumregeln är att du bör ha mellan fem och tio liknande objekt att jämföra med, men ju fler du jämför med, desto säkrare värdering får du. Samtidigt kan det vara ont om jämförelseobjekt i vissa delar av landet.
– Man kanske bara hittar ett enda jämförelseobjekt – det kan åtminstone säga något, men helt klart är att osäkerheten i värderingen ökar.
Många luttrade storstadsbor tycker nog att de har koll på de genomsnittliga kvadratmeterpriserna i olika stadsdelar utan att använda miniräknaren.
Men Fredrik Brunes slår i sin bok ett slag för att använda areametoden och K/T-metoden: köpeskillingskoefficientmetoden.
I areametoden divideras köpeskillingen med bostadsytan för att få fram ett kvadratmeterpris.
Om det gäller småhus också kan man också komplettera med K/T-metoden där köpeskillingen i stället divideras med taxeringsvärdet.
Med hjälp av dessa nyckeltal kan man få fram ett genomsnittligt kvadratmeterpris eller ett genomsnittligt K/T-tal för jämförelseobjekten som man kan använda för få fram ett första marknadsvärde på sitt eget objekt.
Kvalitet ett bättre begrepp än standard
Sedan är det dags att jämföra objektens kvalitet – i vid mening.
Fredrik Brunes föreslår i boken att man betygsätter de olika kvalitetsegenskaperna på en femgradig skala från ”mycket låg” till ”mycket hög”.
– Kvalitet är ett mycket bättre begrepp än de oprecisa orden ”standard” och ”skick” som ofta används i mäklarbeskrivningar. Med kvalitet menar jag den arkitektoniska kvaliteten som i sin tur består av:
-hållbarhet, som innefattar egenskaper som konstruktion och underhållsbehov
-funktion, där man tittar på hur väl bostaden fungerar för vila, matlagning och umgänge, och slutligen
-skönhet.
– Med skönhet menar jag egenskaper som höjer upplevelsen av bostaden, som design och estetik, särskilt fina material eller flöde av dagsljus.
Läget betyder allt
Den återstående pusselbiten för att komma fram till ett välgrundat marknadsvärde handlar om att bedöma hur bra eller dåligt läge bostaden och jämförelseobjekten har. Det är den ”sista kolumnen” i analysen, där de tidigare kolumnerna är köpeskilling, boarea, kvadratmeterpris och kvalitet (se tabell).
– Den enskilt viktigaste faktorn för värderingen är läget, läget, läget.
Fredrik Brunes förespråkar att man delar in lägesbedömningen i två nivåer: mikroläge, närområde och dessutom lägger till närområdets attraktivitet.
– Bra läge betyder närhet till kvaliteter, fortsätter han. Med mikroläge menar jag det som finns direkt inpå bostaden: de närliggande gatorna, parker och torg.
– Närområdet är det som finns på gångavstånd, som till exempel förskolor, kommunikationer och affärer.
Närområdets attraktionsgrad kan vara lite svårare att bedöma eftersom det kan betyda olika saker för olika köpare. Ett äldre par kanske uppskattar tillgänglighet och närhet till affären, medan ett yngre par prioriterar närhet till restauranger.
– Här kan också ett områdes rykte spela in. Yngre människor kanske vill ha en cool adress som Södermalm i Stockholm, Avenyn i Göteborg eller Västra hamnen i Malmö.
En återkommande, och hyperaktuell fråga i en tid av prispress, ökade amorteringskrav och en förväntan om högre räntor:
Vad händer med marknadsvärdet på lång sikt?
Fredrik Brunes håller sig undan kortsiktiga diskussioner om eventuella prisbubblor och fokuserar på det längre perspektivet. Och han ser till den ”monocentriska metoden” som säger att marknadsvärdet stiger för centrala lägen.
– Först bör man fråga sig hur det går för orten där jag bor. Går det bra, det vill säga finns det jobb och inflyttning så bör marknadsvärdet generellt stiga.
– Så på fem-tio års sikt känns det ganska säkert att marknadsvärdet kommer att stiga i storstäderna och i många av de mellanstora städerna, som Umeå och Örebro.
Till sist, hur bor en värderingexpert själv?
I ett boende med hög funktion och bra läge naturligtvis.
– Som många andra har jag gjort en tacksam bostadskarriär tack vare att det flyttar in en massa människor till städer. Då stiger marknadsvärdena.
– Nu bor jag i en nyproducerad lägenhet i den nya stadsdelen Norra Djurgårdsstaden i Stockholm där det tar sju minuter att cykla till jobbet på KTH. Det är bra läge och hög kvalitet för mig.
Fredrik Brunes har inte bara skrivit läroböcker. Han har också producerat undervisningsfilmer om fastighetsvärdering. Hans pedagogiska metod är ofta kryddad med en dos humor, en följd av hans stora intresse för stå-upp-komedi.
KTH Magazine 14 MAJ, 2018