När bostadsmarknaden vänder
Högre räntor och nytt amorteringskrav.
Bostadsmarknaden kan vara på väg att vända.
– Vi ser en avmattning, säger Cecilia Hermansson, gästforskare och doktor inom bank och finans vid KTH. Hon får medhåll av samhällsplanerare Göran Cars.
Hon var chefsekonom och prognoschef vid Swedbank i 14 år, har doktorerat inom bank och finans vid KTH och är nu gästforskare på skolan för samhällsbyggnad. Nu ser hon tecken på ett trendbrott, att bostadsmarknaden håller på att vända nedåt eller åtminstone stabiliseras.
– Rekordmånga bostäder var ute till försäljning i september. Amorteringskravet som kom 2016 verkar ha gett effekt, särskilt i storstadsområdena där de dyraste objekten finns.
Första halvåret steg priserna i Stockholm med 5 procent jämfört med 8 procent i resten av landet. Det är en dämpning jämfört med tidigare. De senaste tre åren har priserna ökat med 40 procent.
Nu har finansinspektionen föreslagit ytterligare ett amorteringskrav som kan börja gälla under 2018 för att kyla ner bostadsmarknaden. Något som Cecilia Hermansson är skeptisk till.
– I värsta fall kan det gå som i Nederländerna där man punkterade bostadsmarknaden helt med olika typer av åtgärder för att få ner skuldsättningen, vilket gav svallvågor till resten av ekonomin. Det första amorteringskravet har gett effekt tillsammans med bolånetaket som infördes 2010. Då ska man vara försiktig med att höja trösklarna ytterligare in till bostadsmarknaden.
I stället tycker Cecilia Hermansson att man borde fördela bördorna mer på de som redan är inne på bostadsmarknaden. Som det är i dag innebär alla nya regler att unga, nyanlända och de som har det sämre ställt stängs ute, medan de som redan har hus och bostadsrätter får all hjälp.
2006 tog regeringen Reinfeldt bort fastighetsskatten. Plötsligt kunde ägarna till en villa på Lidingö få fastighetsskatten på 70.000 kronor per år utbytt mot en fastighetsavgift på 7000 kronor. Värdet på en sådan villa steg med en miljon kronor över en natt. Samtidigt rörde man inte i ränteavdragen.
Fortfarande kan de som är inne på bostadsmarknaden dra av 30 procent av räntekostnaderna. Detta i kombination med historiskt låga räntor har eldat på priserna.
För att dämpa skuldsättningen infördes bolånetaket 2010. Det innebär att man bara kan låna upp till 85 procent av bostadens värde.
– Det är en god tanke, men den innebär att unga har blivit mer beroende av sina föräldrar för att kunna köpa en bostad. De måste i högre utsträckning förlita sig på dem för att få ihop till kontantinsatsen på 15 procent, säger Cecilia Hermansson.
Mellan 2009 och 2017 steg andelen som måste ta hjälp av en förälder eller annan släkting för att köpa en egen bostad i åldersgruppen 18 till 26 år från 16 till 23 procent visar en undersökning som Sifo har gjort på uppdrag av SBAB. Trots att andelen unga som sparar till sitt eget boende samtidigt ökade från 40 till 52 procent.
Det leder till att de som har föräldrar som bor i hus och bostadsrätter som de kan belåna får ett försprång gentemot de som har föräldrar i hyresrätter. Klyftorna mellan de som har och inte har ökar.
– 10 procent av de rikaste i Sverige äger två tredjedelar av nettoförmögenheten i landet och den rikaste 1 procenten äger hela 21 procent av nettoförmögenheten, säger Cecilia Hermansson.
Det drabbar även de som i framtiden kommer att bli högavlönade. Nyutexaminerade KTH studenter som på sikt kan få en bra lön kommer inte in på bostadsmarknaden om de inte har någon som hjälper dem. Det här drabbar särskilt utländska studenter.
– Det är ett enormt slöseri med resurser. Vi har gett dem en god utbildning och så måste många åka utomlands för att de inte har möjlighet att finansiera en bostad i Sverige. Det hämmar hela tillväxten i landet eftersom företagen skriker efter högutbildad arbetskraft, säger Göran Cars, professor i samhällsbyggnad vid KTH.
Han håller med Cecilia Hermansson att man i stället måste ge sig på ränteavdragen, som tidigare kunde förklaras av en hög fastighetsbeskattning. Men före valet nästa år kommer inte politikerna att våga ta i frågan för att inte skrämma i väg väljarna.
– Frågan är för politiskt känslig. Det är samma sak med fastighetsskatten, ingen vågar införa den igen.
Cecilia Hermansson menar att det inte skulle vara något problem att trappa ner ränteavdragen så att de hamnar på 20 procent om några år eller ännu lägre om man inte samtidigt inför en högre fastighetsskatt.
– Sverige har en stark konjunktur och låga räntor just nu, så det är nu man skulle börja nedtrappningen, det skulle inte vara särskilt kännbart för hushållen. Däremot kan det vara knepigare att göra det i ett läge där räntorna och arbetslösheten stiger. Förmodligen börjar räntorna stiga 2018 och om tre år kan de ha fördubblats från 1,5 procent till 3 procent.
Om det nya amorteringskravet dessutom införs kan det bli riktigt tufft för de som har höga lån. I kombination med att byggtakten har ökat rejält runt om i landet, kan marknaden hålla på att vända. I många städer börjar det bli svårt att sälja nyproduktion.
– I flera svenska städer står nybyggda bostäder tomma samtidigt som det fortfarande är bostadsbrist. Människor har helt enkelt inte råd att köpa dem, säger Göran Cars.
Även i Stockholm har tecknandet för nya bostäder mattats av.
– Vi ser en ketchupeffekt. Först är det många flaskhalsar innan byggandet kommer i gång, sedan blir allt klart på en gång. Eftersom de nya bostäderna är dyra kan det vara särskilt svårt för de som står utanför bostadsmarknaden att ha råd.
– Samtidigt bor äldre människor betydligt billigare i sina redan betalda hus och bostadsrätter och tvekar att betala flyttskatten för att flytta in i något dyrare. Allt detta förhindrar rörligheten på bostadsmarknaden, vilket i sin tur påverkar arbetsmarknaden och ekonomin i stort, säger Cecilia Hermansson.
Hon efterlyser enklare bostäder för exempelvis unga och studenter. I Tyskland finns redan billigare lägenheter med sämre utsikt eller som är nära en trafikerad väg, i nybyggda flerfamiljshus.
– I Sverige är det tabu att tala om ett A- och ett B-lag, men i praktiken har vi ju det redan.
Göran Cars menar att regelverket måste hjälpa de som står utanför bostadsmarknaden, exempelvis genom att subventionera ungas bostadssparande som i Norge.
En sak är säker. Förr eller senare vänder bostadsmarknaden nedåt. Frågan är bara om det blir en pyspunka eller en krasch som påverkar hela ekonomin i stort.
– Om priserna faller drastiskt och de som blir arbetslösa eller skiljer sig inte kan sälja sina bostäder och lösa sina lån uppstår problem för dessa individer, men även för samhällsekonomin i stort när konsumtionen mattas, säger Cecilia Hermansson.
Text Ann-Katrin Öhman
Foto Susanne Kronholm
KTH Magazine 07 NOVEMBER, 2017