Värderar husen till halva inköpspriset

”Bostäderna i Stockholm är i snitt värda bara hälften av marknadspriserna.” Bakom det krassa konstaterandet står Hans Lind, KTH-professor i fastighetsekonomi och doktor i nationalekonomi.

 – För samhället vore det till och med bra om priserna föll med 50 procent – men det kommer inte att hända. Och vi har en galen Riksbank som inte höjer räntorna…

Hur kom du fram till att så många hus i storstadsregionerna bara är värda hälften av dagens marknadspris?
– Jag gjorde flera prisuträkningar baserade på mitt eget hus i förorten. Jag räknade in aspekter som kvadratmeter, läge, husets ålder och skick, och att priser på lång sikt – enligt etablerad teori – ska styras av produktionskostnader.

Han poängterar att resultatet av beräkningarna är fullt logiskt, och i enlighet med konjunkturen.
– Jag undervisar om modellen för konjunktur, och den visar tydligt vad bostäder borde kosta på kort och lång sikt. Kort sikt innebär i dagsläget att det är helt ok att betala fem miljoner för en bostad.

– Priset styrs av efterfrågan och då är inkomster och räntor avgörande. Men i teorin ska utbudet på bostäder öka och pressa ner priserna. Fortsätter utvecklingen åt det hållet så måste priserna till slut landa nära produktkostnaderna, inklusive markens värde i alternativ användning.

Varför är en marknadskrasch plötsligt i sikte för så många just nu?
– Prisutvecklingen på bostäder runtom i landet har börjat stanna av. Ränteläget har under lång tid har varit lågt, bostadsutbudet har varit lågt och efterfrågan på hus och lägenheter fortsatt hög, men det är svårt att se att det kan komma att fler "goda nyheter" som gör att hushållen är beredda att betala mer.

En utlösande faktor för en kris skulle enligt Hans Lind vara att människor tvingas sälja sin bostad trots att den tappat i värde. Det blir tungt för hushåll att ta förluster vid en flytt som är ofrånkomlig av ekonomiska eller sociala skäl.

– Den nuvarande situationen på marknaden kan ändras väldigt snabbt – minsta höjning av räntan kan komma att påverka människors förväntningar radikalt. Då faller priserna.

När tror du att själva kraschen kommer?
– Marknadskrascher är inte förutsägbara… Vi trodde det var utförslöpa och fallande bostadspriser som väntade efter finanskrisen 2009. Men priserna har fördubblats sedan dess. Fast nu är nog toppen nådd, det måste vi konstatera, både med tanke på det extrema ränteläget och på den extrema konjunkturen.

Bland det första som händer vid en bostadskrasch är enligt Hans Lind att hela bostadsmarknaden stoppas upp.
– Det som redan nu händer är att om ett fastighetsbolag har sålt tillräckligt många lägenheter i ett nytt bostadsrättshus, då blir det säljstopp istället för prissänkning.

Allt vanligare blir också att bostadsrätter som byggbolaget inte lyckas sälja på grund av alltför höga kvadratmeterpriser istället omvandlas till hyresrätter.
Och efter 25 års forskning i fastighetsekonomi kan Hans Lind konstatera att mönstren än bekanta från tidigare nedgångar. Osäkerheten drabbar först nyproduktion av ägda bostäder.

– Men priserna är kanske inte det mest intressanta. Man borde fokusera mer på personer som har svårt att komma in på bostadsmarknaden, säger han.
– Det blir mer och mer så att ungdomar bara kan låna pengar och köpa egen bostad om de har föräldrar som ägt en bostad som stigit i värde och kan hjälpa till. Dessutom är det i regel den välbärgade svenska medelklassen som varit smarta och ställt sina barn i olika bostadsköer…

Vad händer med övriga?
– Worst case scenario är att den svarta marknaden fortsätter att växa. Redan idag förekommer extremt höga hyror på den svarta marknaden. Förr fanns den i innerstan och gällde lägenheter i ”fina” lägen, men nu har den svarta marknaden även flyttat ut i förorterna och till miljonprogrammen.

Vad tycker du att politiker, banker och byggindustrin ska göra?
– Fråga de personer som nu befinner sig på den svarta marknaden och betalar stora pengar för hyreskontrakt i förorten hur de vill bo. Och ta itu med det. Min förhoppning är att byggbolagen ska börja kräva staten på möjligheter att bygga för en billigare peng när den dyra marknaden kraschat!

Hans Lind har länge förespråkat billigare byggprojekt till personer med sämre betalningsmöjligheter. Idén att satsa på enklare byggprojekt, med sämre läge och billigare byggmaterial för låginkomsttagare som en väg att häva bostadskrisen, har mött en hel del kritik.

Hur svarar du på kritiken?
– Mitt elaka svar är: ”Det är väl bättre att erbjuda billigare bostäder med lägre standard än att inte kunna erbjuda dessa personerna några lägenheter alls.” Mitt snälla svar är: ”När det råder så stora inkomstskillnader som det gör i samhället och då måste det finnas ett utbud i olika prisklasser för att alla ska få en chans att hitta något.”

Han ser det som viktigt att kunna tänka i termerna rika och fattiga i Sverige, och inte låtsas som att inkomstnivåerna kommer att jämnas ut inom överskådlig framtid.

– Om vi inte bygger billigare bostäder så missar vi dessutom hela den del av befolkningen som vill lägga pengar på annat än boende – vissa väljer ju att arbeta i branscher där de tjänar mindre pengar, exempelvis inom kreativa yrken. Andra vill kanske lägga pengarna på resor.

Vad är politiker och beslutsfattare rädda för när det gäller att ta beslut i den här frågan?
– Sina väljare. Jag har en hypotes: Ingen partiledare har i Almedalen de sista tre åren nämnt bostadskrisen i sina tal och anföranden. Inget parti vågar ta sitt ansvar i den här frågan. Det stör mig att man bara talar om arbete, inte bostäder, trots att det ena är beroende av det andra.

Ett av hindren för utveckling är enligt Hans Lind det faktum att 85 procent av den svenska befolkningen inte alls lider av bostadsbristen. Tvärtom: Antingen stiger ens bostad i värde eller så är man skyddad av hyresregleringen.

– Men målet att alla ska ha rätt till en egen bostad borde vara viktigare än att bli förmögen och skydda sin egen priviligierade situation.

Minimikravet anser han borde vara att alla i Sverige ska kunna erbjudas en mindre bostad, en timmes pendlingsavstånd från stan.
– Det står i grundlagen att offentliga sektorn ska ge människor arbete och bostad. Vi måste fråga oss hur vi vill att samhället ska fungera. Det handlar om mänskliga rättigheter.

– Sverige är en välfärdsstat och alla ska ha möjligheter till boende utan att fastna på svarta marknaden. Och statens krav på att kommuner ska upplåta mark till fler bostäder behöver bli hårdare. Jag tycker att staten ska kunna avgöra hur mycket mark som ska bebyggas.

Hans Lind sitter sedan ett år tillbaka i Trafikverkets styrelse. Han fnyser lite åt att projekt fördyras med miljarder för att kommuner kräver att de ska läggas i tunnel, och att kommunerna som drar nytta av de nya vägarna inte har några som helst krav på sig att bygga och erbjuda fler bostäder i kommunen.

Han anser att både stat och kommun blockerar marknaden i dagsläget. Staten genom olika ”riksintressen” och kommunerna genom sin ”egoism”.

Finns det några goda exempel i andra länder där man lyckats styra upp situationen?
– Det tyska exemplet är bra. Där finns en stor och utbredd hyresmarknad, och när hyrorna höjs blir alla arga och ställer krav på politikerna att det ska byggas fler bostäder.

När Hans Lind kom till KTH 1992 fanns det gott om tomma bostäder i och omkring Stockholm.
– Om någon då hade sagt till mig att huspriserna skulle femdubblas på 25 år, och att det skulle vara minst sju års kötid till bostad via bostadsförmedlingen, då skulle jag inte ha trott på det.

Vad tror du själv kommer att hända med bostadsmarknaden i framtiden?
– Historien visar att när man tror att det går åt helvete, ja då gör det inte det. På 1990-talet var ekonomerna pessimistiska, ”Nu går allt åt skogen”. Men som genom ett mirakel gick allting bra. Samhällets funktioner har en magisk förmåga att ta sig samman i sista stund…

Han säger att han ser optimistiskt på läget varannan dag och pessimistiskt varannan. Allt kan gå åt skogen. Allt kan ordna sig.
– När jag har hoppfulla dagar tänker jag på alla duktiga examensarbetare som jag mött under åren och tänker: De kommer att fixa det här. Det finns trots allt en massa goda, seriösa krafter i samhället, och jag tror att det snart händer något så alla måste skärpa till sig – även Riksbanken. Så att den höjer räntan.

Hans Linds senaste böcker om social bostadspolitik är : ”Att förstå bostadsmarknaden – genom historien om den ofrivillige bostadskarriäristen”, som kom ut 2017 och är skriven tillsammans med Fredrik B Nilsson.
Året innan kom ”Åtkomliga bostäder. Så gör vi det möjligt för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad.”
Skriven under medverkan av Kerstin Annadotter, Folke Björk, Lovisa Högberg, Tord af Klintberg.

Tips till bostadsägare och bostadsköpare

Om det blir en bostadskrasch och priserna faller drastiskt, hur ska då människor som nyligen har köpt bostad agera?
– Så länge man har kvar sin inkomst och kan betala räntorna så händer ingenting. Då kan man lugnt sitta kvar i sin bostad ett par år och invänta prisstabilisering igen.
– Banken struntar i amorteringar om det är kris – alternativet att förlora en kund är värre för bankerna. Amorteringskravet är snarast att betrakta som en rekommendation, eftersom banken juridiskt sett har rätt att göra undantag från det kravet vid krislägen.

Vad är ditt råd till personer som ska skaffa sitt första boende?
– Vad man än gör som bostadsköpare innebär att man tar risker. Om du har hittat en bostad du verkligen vill ha, till ett pris som är högt, men som du bedömer att du klarar räntorna på även vid räntehöjning, då ska du inte tveka att köpa. Vi kan inte ställa hela livet i vänteläge när det gäller vårt boende.

Hur bör de som äger högt värderade men lågt belånade bostäder agera för att ”ta hem vinsten”?
– Det är inte så lätt att göra det! Ofta tjänar man inte så mycket att köpa något billigare. Vissa säljer sin fastighet och flytta in i hyresrätt och får några miljoner i handen, men har man inte lång kötid stiger ju månadsutgifterna kraftigt.

Text Katarina Ahlfort

Foto Håkan Lindgren

KTH Magazine 17 NOVEMBER, 2017